모아타운 투자, 괜찮을까?
전세가율과 입주시세로 분석해봤습니다
최근 연희동, 신길동 등에서 ‘모아타운’ 사업이 속도를 내며 주목받고 있습니다.
하지만 ‘투자’라는 시선으로 볼 땐, 과연 이 사업이 매력적인 선택일까요?
✅ 모아타운이란?
모아타운은 서울시가 주도하는 소규모 정비사업 통합 모델로, 가로주택/자율주택 등의 정비사업을 마을 단위로 묶어 추진합니다. 크게 철거하고 새로 짓는 전통적 재개발과는 달리, 저층 주거지의 주거환경을 빠르게 개선하는 데 목적을 둡니다.
📌 전세가율로 본 투자 가능성은?
| 구분 | 일반 재개발 | 모아타운 |
|---|---|---|
| 전세가율 | 60~70% | 75~85% |
| 투자 갭 메리트 | 있음 | 거의 없음 |
| 전세 수요 | 브랜드, 학군 | 역세권, 쾌적성 |
즉, 전세가율이 높기 때문에 초기 실투자금이 크고, 갭투자 접근은 어렵다는 것이죠.
반면 실거주자 입장에서는 비교적 안정적인 주거환경을 기대할 수 있습니다.
📈 입주시세 예측 공식
입주가 = (주변 시세 × 입지 반영계수) + 환경개선 프리미엄 - 비브랜드 감가
예시로 연희동 520번지를 기준으로 계산해보면:
- 주변 시세: 1,600만원/3.3㎡
- 입지 반영계수: 1.05
- 환경개선 프리미엄: +200만원
- 비브랜드 소형 감가: -250만원
→ 입주 시 예상 시세: 약 1,640만원/3.3㎡ (84㎡ 기준 약 4.1~4.3억 수준)
🧠 요약
- 전세가율 높음: 갭투자보다는 실입주에 유리
- 비브랜드 소형 공동주택: 프리미엄 상승 한계 있음
- 입주 후 시세는 안정적이나 폭발적이진 않음
💬 하연의 한마디
모아타운은 실거주자에겐 쾌적한 선택이 될 수 있지만, 투자자에게는 기대수익이 낮은 안정형 모델로 보는 게 정확합니다.
만약 실입주를 고려한다면, 장기적 관점에서 주거 만족도는 충분히 높을 수 있어요!